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Obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione.

  1. L'obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione, previsto dall’art. 9, comma 1, lettera d) della l.r. 24/2006, decorre dall'1 gennaio 2012. Tale obbligo si applica a tutti gli annunci pubblicati su giornali, manifesti, volantini, siti web, trasmessi alla radio o alla televisione, per conto di qualsiasi soggetto (persona fisica, società, cooperativa, associazione, fondazione, ente pubblico o privato, ecc.) al fine di porre in vendita o in locazione una o più unità immobiliari, o interi edifici, a prescindere dalla destinazione d’uso ex dpr 412/1993, fatte salve le esclusioni di cui al punto 4.
    Si ricorda che la certificazione energetica degli edifici o delle singole unità immobiliari è disciplinata dall'art. 25, commi 4 bis e 4 ter della l.r. 24/2006, nonché dalla dgr 5018/2007, nella versione aggiornata con dgr 8745/2008. Pertanto, l'attestato di certificazione deve comunque essere predisposto in caso di:
    • richiesta del certificato di agibilità o presentazione della dichiarazione sostitutiva di cui all'art.5 della l.r. 1/2007, nel caso di edifici di nuova costruzione o che siano stati oggetto degli interventi di cui al punto 9.1 della dgr 8745/2008 rilevanti interventi di ristrutturazione;
    • compravendita di interi edifici o di singole unità immobiliari;
    • locazione di interi edifici o di singole unità immobiliari;
    • stipula di contratti per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione in cui il committente sia un Soggetto pubblico;
    • stipula di Contratti di Servizio Energia e Servizio Energia Plus ex d.lgs 115/2008;
    • nuova installazione o ristrutturazione di impianti termici;
    • sostituzione di generatori di calore con potenza superiore a 100kW.
    L'annuncio commerciale relativo alla vendita o alla locazione di edifici o unità immobiliari esistenti, per i quali siano terminati i lavori di costruzione, ampliamento, ristrutturazione, manutenzione straordinaria, recupero del sottotetto, installazione o ristrutturazione dell'impianto termico, sostituzione di un generatore di calore con potenza superiore a 100kW (in pratica, tutte le fattispecie di cui ai punti 6.1 e 9.1 della dgr 8745/2008), dovrà indicare espressamente la prestazione energetica per la climatizzazione invernale (kWh/m2 per anno o KW/h/m3 per anno, a seconda della destinazione energetica, redatto ai sensi della dgr 5018/2007 e s.m.i.
  2. Nel caso di annunci commerciali che riguardino la vendita o la locazione di edifici o di unità immobiliari per i quali siano in corso i lavori di cui al punto 6.1 o 9.1 della dgr 8745/2008 o siano in corso lavori che comunque modificano la prestazione energetica per il riscaldamento, dovrà essere indicato il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m2 per anno o KW/h/m 3 per anno), riportato nella più recente relazione ex art. 28 della l.10/91 depositata presso il Comune di competenza e la classe energetica corrispondente. Tale relazione dovrà essere redatta come da allegato alla dgr 5018/2007 e successive modifiche ed integrazioni. In tali annunci va espressamente riportata la dicitura “valore di progetto”, in modo da chiarire che i valori non fanno riferimento ad un attestato di certificazione energetica ma alla relazione tecnica di cui all'art.28 della l.10/91.
  3. Qualora i lavori in corso non riguardino gli interventi di cui al precedente punto 2, il proprietario potrà utilizzare i dati contenuti nella certificazione energetica predisposta in passato, a condizione che sia stata redatta ai sensi della dgr 5018/2007 e successive modifiche ed integrazioni. Si ricorda che la validità dell'attestato di certificazione è di 10 anni, a condizione che l'edificio o l'unità immobiliare non subisca interventi che comportino la modifica della prestazione energetica o venga cambiata la sua destinazione d'uso (punto 10.4 della dgr 8745/2008). Nel caso in cui la suddetta certificazione non sia mai stata predisposta, oppure l'edificio/unità immobiliare abbia subito le modifiche di cui sopra, il proprietario dovrà provvedere ad incaricare un soggetto certificatore al fine di redigere la certificazione energetica ai sensi della dgr 5018/2007, come aggiornata con dgr 8745/2008.
  4. Sono esclusi dall'ambito di applicazione delle disposizioni di cui ai precedenti punti 1 e 2, le seguenti fattispecie:
    1. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo;
    2. i fabbricati industriali, artigianali, agricoli e relative pertinenze qualora gli ambienti siano mantenuti a temperatura controllata o climatizzati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti recuperabili;
    3. gli edifici e le unità immobiliari prive di impianto termico (come definito al punto 2, lettera ee) della dgr 8745/2008) o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale;
    4. le locazioni di immobili per una durata massima di 30 giorni;
    Gli annunci commerciali inerenti alle fattispecie di cui sopra dovranno riportare la dicitura “Immobile non soggetto all'obbligo di certificazione energetica”
  5. L'art. 27, comma 1 quater della l.r. 24/2006 prevede che il titolare dell'annuncio commerciale che non rispetti le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l'obbligo di dichiarare la classe e l'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa posti in vendita mediante l'annuncio commerciale stesso, incorre nella sanzione amministrativa da 1.000€ a 5.000€. L'accertamento e la contestazione della violazione, nonché l'irrogazione e l'introito della relativa sanzione competono al Comune in cui è situato l'edificio o l'unità immobiliare oggetto di violazione.
    L'Organismo Regionale di Accreditamento, le cui funzioni sono state definite con dgr 5018/2007 e successive modifiche, è tenuto verificare periodicamente il rispetto dell'obbligo di cui ai punti 1.1. e 1.2 negli annunci commerciali e le conseguenti misure adottate dai comuni competenti. Le risultanze di tale verifica saranno trasmesse alla Regione Lombardia con periodicità annuale.

Le novità dell'anno nuovo

di Paolo Tonalini - Notaio

Come sempre, l'inizio del nuovo anno porta alcune novità anche per quanto riguarda le norme di legge, soprattutto quelle fiscali, che cambiano con crescente rapidità. Tra agevolazioni in scadenza e nuove forme di incentivi, il 31 dicembre e il primo gennaio rimangono sempre date fatidiche. Quest'anno abbiamo assistito, per la prima volta dopo cinquantacinque anni, al mancato rinnovo delle agevolazioni per l'acquisto di terreni agricoli da parte dei coltivatori diretti, recentemente estese anche agli imprenditori agricoli professionali.

L'agevolazione per la formazione e l'arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.), ben nota agli agricoltori, era una di quelle norme "provvisorie" che erano di fatto diventate definitive, perchè puntualmente rinnovate, alla fine di ogni anno, dalla legge finanziaria di turno. Quest'anno il rinnovo non c'è stato, e molti sono stati colti di sorpresa, perchè non se l'aspettava nessuno. Ecco allora la corsa dal notaio, negli ultimi giorni dell'anno, per perfezionare gli acquisti già concordati, ma che si sarebbero dovuti concludere nei mesi successivi.

Per un'agevolazione che scompare, eccone un'altra che ritorna, ancora una volta. Stiamo parlando dell'imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni (agricoli ed edificabili) e delle partecipazioni sociali. Dopo il successo dell'ultima edizione, conclusa nell'ottobre 2008, la riapertura dei termini si è fatta attendere a lungo, per più di un anno, ma è finalmente arrivata. Con il 2010 si potrà ancora rivalutare i terreni con una perizia giurata pagando "solo" il 4%, con grandi benefici in caso di futura vendita. Per le partecipazioni in società l'imposta è invece confermata al 2%. La perizia deve essere asseverata dal notaio (o in tribunale) entro il 31 dicembre 2010. Il valore deve essere riferito al primo gennaio 2010.

Con l'anno nuovo è cambiato anche il tasso di interesse legale, che dal 3% scende all'1%, allineandosi al livello minimo raggiunto dai tassi di interesse bancari (come è noto, l'euribor è da parecchi mesi ancora più basso). Oltre a svolgere l'importante funzione di determinare l'ammontare degli interessi dovuti in mancanza di una diversa pattuizione, il tasso legale trova applicazione anche nel calcolo del valore degli usufrutti e delle rendite. Il valore dell'usufrutto vitalizio dipende dalle probabilità di sopravvivenza dell'usufruttuario, e quindi non è influenzato dalla variazione del tasso legale. L'usufrutto vitalizio, infatti, vale tanto più quanto l'usufruttuario è giovane, e il suo valore si calcola sulla base di tabelle statistiche sulla durata media della vita.

L'usufrutto a tempo determinato, invece, viene determinato proprio in base all'interesse legale. Si tratta infatti di stabilire il valore di un capitale che rende un interesse per un determinato numero di anni. Dal confronto tra le rispettive tabelle si può stabilire quando è più conveniente costituire un usufrutto vitalizio o un usufrutto a tempo determinato. Per conoscere le nuove tabelle di calcolo dell'usufrutto dovremo però aspettare l'approvazione definitiva dei nuovi coefficienti con decreto ministeriale.

 

Certificazione energetica e trasferimento degli edifici

Lombardia: allegazione agli atti obbligatoria dal 1° luglio 2009


L'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.)

Dal primo luglio 2009, tutti i fabbricati oggetto di vendita (o trasferimento della proprietà a titolo oneroso) devono essere dotati di Attestato di Certificazione Energetica, con le sole eccezioni espressamente previste dalla normativa vigente.

Alcune Regioni, tra cui la Regione Lombardia, hanno introdotto una normativa specifica in materia, che si sovrappone a quella nazionale. Le norme della Regione Lombardia prevedono l'obbligo di allegare materialmente l'Attestato di Certificazione Energetica agli atti di compravendita (o trasferimento della proprietà a titolo oneroso) di fabbricati di qualsiasi genere; l'attestato deve pertanto essere consegnato dal venditore al notaio prima della stipula dell'atto.

Le norme nazionali, invece, non prevedono più l'obbligo di allegazione agli atti, abrogato dal 25 giugno 2008. Nelle Regioni che non hanno dettato alcuna disciplina speciale, dunque, l'attestato deve soltanto essere consegnato alla parte acquirente.


La certificazione energetica degli edifici

Le norme sulle prestazioni energetiche degli edifici, in vigore dall'8 ottobre 2005, hanno lo scopo di ridurre il consumo di energia per il riscaldamento e il condizionamento dei fabbricati, e le conseguenti emissioni di gas inquinanti nell'atmosfera, migliorando l'isolamento termico degli edifici e il rendimento degli impianti di riscaldamento e di condizionamento (d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, modificato dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311).

La Regione Lombardia ha regolato la materia con la delibera della giunta regionale del 26 giugno 2007 n. 8-5018, modificata dalla delibera del 31 ottobre 2007 n. 8-5773 e sostituita dalla delibera del 22 dicembre 2008 n. 8-8745, e infine con la legge regionale 29 giugno 2009, n. 10.

Queste norme hanno introdotto l'obbligo di certificare il rendimento energetico degli edifici, mediante l'attestato di certificazione energetica. L'attestato indica la prestazione energetica di ciascun edificio, e consente di valutarne l'efficienza sotto il profilo del consumo di energia. In pratica, anche gli edifici sono suddivisi in classi di rendimento energetico, come già avviene da anni per gli elettrodomestici.

Quando acquistiamo una casa, possiamo sapere in che classe di rendimento energetico è stata catalogata, in base all'isolamento dei muri perimetrali e del tetto, al tipo di vetri e infissi, e alle caratteristiche degli impianti di riscaldamento o di condizionamento. Una casa di classe B costerà inevitabilmente di più rispetto a una di classe C, ma negli anni successivi ci consentirà di risparmiare sulle spese di riscaldamento e sulla bolletta elettrica.


Le norme della Regione Lombardia

Le norme della Regione Lombardia prevedono che l'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.), redatto secondo il modello approvato dalla Regione, sia rilasciato da un soggetto certificatore estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio e iscritto nell'apposito elenco tenuto presso l'organismo regionale di accreditamento (www.cened.it), e deve essere vidimato dal Comune (è sufficiente il timbro del protocollo o dell'ufficio tecnico del Comune). La Regione Lombardia ha approvato un nuovo modello di A.C.E. (ora composto da due pagine) con la delibera del 22 dicembre 2009.

L'attestato ha una validità di dieci anni (dalla sua registrazione nel catasto energetico), a meno che l'unità immobiliare sia oggetto di interventi che ne modifichino le prestazioni energetiche, oppure ne sia cambiata la destinazione d'uso. In questo caso deve essere richiesto un nuovo attestato.

Le caratteristiche dell'attestato e i requisiti per l'iscrizione all'albo dei certificatori sono reperibili sul sito dell'ente regionale di accreditamento, il Cened (www.cened.it).


Quando c'è l'obbligo di allegare l'A.C.E.

La Regione Lombardia ha confermato l'obbligo di allegare l'Attestato di Certificazione Energetica anche dopo l'abrogazione delle norme nazionali. Secondo le previsioni delle norme regionali, l'attestato di certificazione energetica deve essere allegato, in originale o in copia autenticata, a tutti gli atti che comportano il trasferimento a titolo oneroso di edifici, fatte salve le eccezioni specificamente previste. Il venditore è dunque obbligato a farselo rilasciare (a proprie spese) e a consegnarlo al notaio. Il venditore deve inoltre dichiarare nell'atto che non si sono verificate cause di decadenza della validità dell'attestato (interventi che abbiano modificato le prestazioni energetiche oppure cambiamento della destinazione d'uso).

Dal primo luglio 2009 le norme della Regione Lombardia prevedono l'allegazione dell'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) a tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso di fabbricati di qualsiasi genere, indipendentemente dalla data di costruzione e sia che si tratti di interi edifici sia di singole unità immobiliari (appartamenti).

Il mancato rispetto dell'obbligo di allegare l'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) all'atto di trasferimento a titolo oneroso di un fabbricato è punito con una sanzione amministrativa da un minimo di 5.000 euro a un massimo di 20.000 euro (art.25 comma 17 quinquies della legge regionale 24/2006, introdotto dall'art. 1 della legge regionale 29 giugno 2009, n. 10). Per consentire l'applicazione delle sanzioni, la legge regionale prevede anche l'obbligo del notaio che ha ricevuto o autenticato l'atto di trasferimento di un fabbricato senza allegare l'attestato di certificazione energetica, di inviare una copia conforme dell'atto, entro quindici giorni dalla sua registrazione, all'organismo regionale di accreditamento (Cened), salvo che la mancata allegazione dipenda dalla natura stessa del bene oggetto del contratto.

L'obbligo di allegazione si applica anche alle vendite giudiziali derivanti da procedure aperte con pignoramenti trascritti o provvedimenti pronunciati a partire dal 1° gennaio 2008.

Ricordiamo infine che in caso di locazione o affitto del fabbricato, l'attestato di certificazione energetica dovrà essere consegnato al conduttore dal 1° luglio 2010.

 

La rivalutazione dei terreni (entro il 31 ottobre 2010)

La legge finanziaria per il 2010 ha riaperto il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali (scaduto il 31 ottobre 2008) fissato ora al 31 ottobre 2010. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l'imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione). E' cambiata anche la data a cui deve fare riferimento la perizia per stabilire il valore dei terreni, che è ora fissata al 1° gennaio 2010. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è proprietario di un terreno al primo gennaio 2010, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.

La rivalutazione è di solito conveniente per chi vuole vendere un terreno edificabile. Ricordiamo infatti che in caso di vendita di un terreno edificabile da parte di un privato, il guadagno ("plusvalenza") risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell'area è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi (dal 2006 era prevista, in alternativa, la possibilità di pagare al momento dell'atto un'imposta sostitutiva del 12,50%, aumentata al 20% dal 3 ottobre 2006, ma tale possibilità è stata esclusa per i terreni edificabili dal 1° gennaio 2007).
In ogni caso, se il terreno è stato acquistato recentemente, ed era già edificabile al momento dell'acquisto, la plusvalenza può essere minima. Chi invece è proprietario del terreno da molto tempo, e magari lo aveva acquistato come terreno agricolo, al momento della vendita può trovarsi a pagare un'imposta molto alta.

Ecco perché può essere conveniente rivalutare il costo fiscale del terreno pagando solamente un'imposta sostitutiva, pari al 4% del valore del terreno al primo gennaio 2010. Il valore su cui si paga l'imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della rivendita. Ciò significa che se la rivendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore del terreno, non c'è alcuna plusvalenza.

Chi ha già in mente di vendere deve approfittarne, ma l'operazione può essere conveniente anche se la vendita avviene in un momento successivo.
Per godere dell'agevolazione è sufficiente fare predisporre da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile) una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2010. Il tecnico deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 31 ottobre 2010. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l'imposta sostitutiva pari al 4% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l'imposta in tre anni, con un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. In ogni caso la perizia deve essere giurata prima della vendita del terreno. Infatti il valore di perizia vale anche come valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall'acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.

Un altro aspetto da considerare è quello dell'Ici, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell'imposta.

Oltre che per i terreni edificabili, la rivalutazione è ammessa per i terreni agricoli, che producono una plusvalenza tassabile solo se rivenduti entro cinque anni dall'acquisto. Di solito non c'è un grosso incremento di valore in un periodo così breve, ma la rivalutazione è conveniente quando il terreno sta per diventare edificabile in base a un piano regolatore adottato ma non approvato, o anche solo in corso di discussione.

Ricordiamo infine che chi aveva già rivalutato un terreno al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005 o al primo gennaio 2008 può farlo di nuovo, con riferimento al primo gennaio 2010, se c'è stato un ulteriore incremento di valore.

In tal caso, però, deve pagare ancora l'imposta del 4% sul nuovo valore di perizia, e secondo l'Agenzia delle entrate può chiedere il rimborso di quanto pagato in precedenza solo se non sono ancora trascorsi quattro anni dal primo pagamento.